É possível a cobrança de aluguéis em atraso e demais encargos contratuais até a data da efetiva desocupação por parte de inquilino que abandonou o imóvel, mas lá deixou seus pertences, de forma a impedir a sua retomada pela locadora. Esse foi o entendimento da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Mato Grosso para manter sentença de Primeiro Grau que deferiu ação de despejo com pedido de desocupação do imóvel e cobrança dos aluguéis não pagos até a data da desocupação. O caso ocorreu no município de Primavera do Leste (239 km de Cuiabá). 

De acordo com os autos, o contrato de locação do imóvel foi firmado pelo período de seis meses, com início em setembro de 2000 e término em fevereiro de 2001, com valor mensal de R$ 400. No entanto, o inquilino permaneceu no imóvel após o término do contrato, pagando os aluguéis vencidos apenas até fevereiro de 2001, sendo este o fato gerador da inadimplência. Em face disso, a locadora propôs ação de despejo, tendo o mandado de imissão de posse sido expedido em setembro de 2003. Por várias vezes a oficial de Justiça tentou cumprir a medida, porém não teve êxito, porque havia no imóvel objetos de propriedade do inquilino e que não foram retirados por falta de um depósito público para recebê-los.

O cumprimento só foi concluído em janeiro de 2004, quando os bens abandonados foram depositados em favor do proprietário da casa, que decidiu alugar uma sala exclusivamente para guardar esses pertences, a um custo de R$ 250 mensais. Em sua defesa, o inquilino solicitou que a cobrança se restringisse somente aos aluguéis vencidos até o término do contrato, pois desocupou o imóvel há mais de oito anos, e não poderia arcar com o pagamento dos aluguéis após a sua saída, até porque o proprietário do imóvel já vinha recebendo aluguéis de outro inquilino durante esse período. 

No entendimento do relator da Apelação 134808/2008, juiz substituto de Segundo Grau José Mauro Bianchini Fernandes, o locatário impediu a retomada do imóvel por parte do proprietário, já que não o desocupou oficialmente, visto que deixou todos os seus pertences no local. Sendo assim, de acordo com o magistrado, a cobrança de aluguéis e demais encargos é devida até a data da efetiva desocupação (janeiro de 2004).

“É justa a condenação do locatário no pagamento dos aluguéis referentes aos meses que ocupou o imóvel com seus pertences, das despesas de água, luz, esgoto e condominiais, e dos aluguéis provenientes da locação de outro imóvel pela autora para a guarda dos bens deixados pelo réu no imóvel”, salientou o relator em seu voto. Acompanharam esse posicionamento os desembargadores Sebastião de Moraes Filho (primeiro vogal) e Carlos Alberto da Rocha (segundo vogal).

No dia 9 de dezembro de 2009 foi sancionada a Lei 12.112, cujo texto altera e aperfeiçoa as regras e procedimentos da Lei 8.245/91, que versa sobre a locação de imóveis urbanos.

Da forma como redigida, a Lei 8.245/91 criava obstáculos à retomada do imóvel pelo locador, obrigando-o a conviver com situações de locatários contumazes mal pagadores e contratos sem garantia. Dentre outras circunstâncias desvantajosas a ele, o que acabava por desestimular o mercado de locações.

A finalidade precípua da Lei 12.112/09, que entra em vigor no próximo dia 24 de janeiro de 2010, é restabelecer o equilíbrio contratual, através da outorga, ao locador, de mecanismos para preservação de seus direitos.

As alterações mais importantes dizem respeito à facilitação do procedimento das ações de despejo, dentre as quais se destacam a ampliação do rol de hipóteses em que é admitido o despejo liminar no prazo de 15 dias e a restrição da possibilidade de emenda da mora pelo locatário.

Clique no link a seguir e leia a íntegra do artigo escrito por Renata Lange Moura: http://www.conjur.com.br/2010-fev-02/artigo-lei-locacao-permite-despejo-liminar-atraso-aluguel

Em um país com um déficit habitacional de quase 6,3 milhões de domicílios (famílias sem condições econômicas de viabilizar a compra de um imóvel) com recursos próprios, ganham força e importância as legislações abrangendo as relações de locação residencial e, em virtude do crescimento e desenvolvimento recente do Brasil, também as comerciais.

A busca do aperfeiçoamento contínuo dos mecanismos da completa e dinâmica Lei do Inquilinato (8.245/1991) — aniversariando quase duas décadas — desaguou no final de 2009, na publicação da Lei 12.112/2.009, modificando e complementando algumas questões que foram surgindo nas relações entre locadores e locatários, durante estes 18 anos de vigência da Lei do Inquilinato.

Clique no link a seguir e leia a íntegra do artigo de Marcelo Vallejo Marsaioli: http://www.conjur.com.br/2010-jan-21/lei-inquilinato-contribui-celeridade-processual-melhora-relacoes

Tramita na Câmara o Projeto de Lei 6413/09, do deputado Vicentinho Alves (PR-TO), que proíbe a penhora de bem da família do fiador para pagamento de dívidas contraídas em contratos de aluguel. A proposta altera as leis do Inquilinato (8.245/91) e da Impenhorabilidade (8.009/90), que hoje preveem a penhora dos bens da família nesse caso.

Segundo a Lei da Impenhorabilidade, a casa própria de um casal ou da família é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza. Uma das exceções a essa regra, no entanto, é a dívida decorrente de fiança concedida em contrato de locação. Continuar lendo »

As regras e os procedimentos para locação de imóveis urbanos foram modificados com a aprovação, nesta quarta-feira (28), pela Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ), em caráter terminativo, de projeto do deputado José Carlos Araujo (PR-BA), que altera a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).

Caso não haja recurso para que o Plenário da Casa examine o projeto (PLC 140/09), a matéria irá à sanção do Presidente da República, transformando-se em lei. O presidente, entretanto, poderá vetar total ou parcialmente o projeto.

A relatora da matéria, senadora Ideli Salvatti (PT-SC), que é da base do governo, observou a necessidade de alteração da legislação, após 18 anos de vigência. Entre os aspectos positivos do projeto, ela destacou a maior segurança jurídica para aqueles que dispõem de imóveis para alugar, com a agilização dos processos de retomada de imóvel quando o pagamento não é efetuado. A média nacional para esse procedimento é de 14 meses, informou a relatora. Ao mesmo tempo, assinalou a senadora, o PLC 140 garante o amplo direito de defesa ao locatário.

Quanto aos procedimentos para apressar a retomada do imóvel, o projeto estabelece que, assim que julgada procedente a ação, o juiz determinará a expedição do mandato de despejo, do qual constará o prazo de 30 dias (já previsto na legislação) para a desocupação voluntária. Continuar lendo »

As regras e os procedimentos para locação de imóveis urbanos foram modificados com a aprovação, nesta quarta-feira (28), pela Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ), em caráter terminativo, de projeto do deputado José Carlos Araujo (PR-BA), que altera a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).

Caso não haja recurso para que o Plenário da Casa examine o projeto (PLC 140/09), a matéria irá à sanção do Presidente da República, transformando-se em lei. O presidente, entretanto, poderá vetar total ou parcialmente o projeto.

A relatora da matéria, senadora Ideli Salvatti (PT-SC), que é da base do governo, observou a necessidade de alteração da legislação, após 18 anos de vigência. Entre os aspectos positivos do projeto, ela destacou a maior segurança jurídica para aqueles que dispõem de imóveis para alugar, com a agilização dos processos de retomada de imóvel quando o pagamento não é efetuado. A média nacional para esse procedimento é de 14 meses, informou a relatora. Ao mesmo tempo, assinalou a senadora, o PLC 140 garante o amplo direito de defesa ao locatário.

Quanto aos procedimentos para apressar a retomada do imóvel, o projeto estabelece que, assim que julgada procedente a ação, o juiz determinará a expedição do mandato de despejo, do qual constará o prazo de 30 dias (já previsto na legislação) para a desocupação voluntária. Continuar lendo »

Do reajuste do aluguel à conservação do imóvel alugado, da falta de pagamento dos impostos e condomínio às brigas de vizinhos, tudo é motivo para que a conflituosa relação entre locador e locatário deságue na Justiça. Quase um terço (28,25%) dos imóveis do Distrito Federal são alugados, o maior índice do país. Em seguida vem Goiás, com 21,43% e São Paulo com 20,02%. Esses números do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) indicam o potencial de discórdias proprietários de imóveis e seus moradores de aluguel.

O preço, por exemplo, pode se tornar uma fonte de conflito se não se fixar um valor justo que atenda aos dois lados. A lei estabelece que é livre a convenção do aluguel, sendo vedada a vinculação ao salário mínimo ou à variação cambial, e as partes podem estabelecer cláusulas de reajuste do contrato de acordo com o valor de mercado. Além do reajuste convencional, a lei propicia atualização trienal do aluguel por via judicial, caso não haja acordo suficiente que garanta um patamar razoável. A orientação predominante do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é que o prazo de três anos para ingressar na Justiça deve ser obedecido, independentemente de o novo valor alcançado ter ou não o valor de mercado (Resp 264556/RJ).

As partes ficam, assim, livres para, a qualquer momento, e obedecidas às vedações do contrato, fixar o valor do novo aluguel, bem como as cláusulas que disciplinem seu reajuste. Na falta de acordo, a solução é a ação revisional. Havendo acordo entre as partes ou atualização dos alugueis na justiça, a orientação do STJ é que o prazo de três anos se interrompa, para recomeçar a contagem da última atualização do aluguel. Só a partir de então, fica autorizado um novo pedido de revisão (Ag 715975/RS). É na Justiça que o magistrado avalia de forma sumária o preço do aluguel, baseado em um laudo pericial e de acordo com as condições econômicas do local. Segundo a Quinta Turma, qualquer tipo de acordo firmado entre as partes durante o triênio legal que aumente os alugueis, impede a propositura da ação (Resp 146513/MG). Continuar lendo »

As disposições do Código de Defesa do Consumidor não têm aplicação aos contratos de locação predial urbana, que se regula por lei específica. Daí a impossibilidade de redução da multa para 2%. Com esse argumento, a Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Mato Grosso manteve decisão original que determinara a um ex-condômino do Rondon Plaza Shopping Ltda. o pagamento de R$ 127.427,89 referentes aos aluguéis, taxa de condomínio e fundo de promoção que estavam vencidos até a data da efetiva desocupação do imóvel. Ainda conforme a decisão, a esse valor deverão ser acrescidos juros de mora de 1% ao mês, multa moratória de 10% e correção monetária compreendendo o período de inadimplência, entre dezembro de 2005 a fevereiro de 2007.  

Na Apelação nº 3.572/2009, o condômino pretendeu a redução da multa de mora de 10% para 2%, embasado no parágrafo 1º do artigo 1.336 do Código Civil. O referido parágrafo, no capítulo que trata de condomínio, determina que as partes suscetíveis de utilização independente, como apartamentos, escritórios, salas, lojas, e outros, sujeitam-se a propriedade exclusiva e podem ser alienadas livremente por seus proprietários. O apelante discordou também quanto ao valor cobrado, destacando a ausência de concessão de descontos. Em contra-partida, o shopping destacou que os descontos eram concedidos por mera liberalidade do locador e para os locatários que pagavam em dia, o que não era o caso do apelante. Continuar lendo »

Ex-locatária não consegue rescindir decisão que reconheceu o direito das locadoras de não aceitar como entregue o imóvel no qual a inquilina deixou bens quando da entrega das chaves. A Terceira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) rejeitou a ação rescisória com esse fim.

A discussão judicial teve início em uma ação de consignação de chaves da locatária contra as locadoras, diante da recusa destas em recebê-las. A primeira instância considerou que quem loca o imóvel não pode compelir os proprietários a receber um bem não efetivamente desocupado. Entre os bens deixados dentro do imóvel, estavam um cofre de algumas toneladas, armário, televisores, equipamentos e diversos armários de metal. Para o juiz, se o imóvel não foi desocupado pela inquilina, é justa a recusa no recebimento das chaves, decisão posteriormente mantida pelo tribunal estadual. Continuar lendo »